Rinegoziazione e surroga del mutuo: le differenze

Rinegoziazione e surroga del mutuo possono sembrare due nomi per chiamare la stessa cosa, ma non è così. Chi decide di stipulare un mutuo per l’acquisto di un immobile dovrebbe conoscere quali sono le differenze per decidere di quale beneficiare nel caso di bisogno.

Rinegoziazione: cos’è e quando è possibile richiederla

La rinegoziazione del mutuo consiste nel cambiare le condizioni contrattuali con l’istituto erogante. Si tratta di una pratica gratuita che viene utilizzata per evitare di sottostare ad oneri di tipo finanziario troppo pesanti per essere sostenuti. È una possibilità che la banca concede per evitare perdite, di conseguenza è più facile da ottenere se si è in difficoltà con il pagamento delle rate che per estinguere il mutuo anticipatamente. Quindi la rinegoziazione modifica le condizioni contrattuali a seguito di un cambio di delle esigenze economiche del richiedente. Infatti, se non sussistono cambiamenti non è possibile richiedere la rinegoziazione. Le condizioni che possono essere riviste sono:

• Spread e tasso di interesse: Il primo è legato all’istituto di credito, è un surplus per il loro guadagno. Il secondo è invece legato al mercato, come ad esempio l’Euribor, un indice che viene utilizzato per i mutui a tasso variabile;
• Durata del contratto: è possibile passare, per esempio, da un mutuo di venti ad uno di trent’anni;
• Tipologia di contratto: cioè il passaggio da tasso variabile a fisso o viceversa.

Per avviare la rinegoziazione è sufficiente inviare una raccomandata A/R al proprio istituto erogante dove si elencano le condizioni da modificare. Se viene accettato il contratto si riduce, altrimenti resta tutto invariato. La rinegoziazione è gratuita per il richiedente, quindi niente spese notarili supplementari. Se viene accettata bisogna sapere alcune cose:

• I benefici fiscali iniziali non vengono persi;
• Nessun addebito aggiuntivo, costi bancari, spese addizionali o tasse;
• Le garanzie restano le stesse del contratto originale.

Surroga: cos’è e quando è possibile richiederla

Meglio nota come legge Bersani, offre la possibilità di cambiare banca , rinegoziando anche le condizioni del mutuo. Si tratta di un ampliamento della rinegoziazione, la surroga del mutuo permette di rinegoziarlo senza spese aggiuntive e l’obbligo di estinguere il rapporto originale. La surroga ha dei vantaggi per per il richiedente che può avere nuove condizioni del contratto e avere un trattamento migliore. Il passaggio è gratuito, tranne che per il versamento di 35 euro della tassa ipotecaria. Non sono previste per il cliente spese notarili, spese aggiuntive, tasse e commissioni varie. Le condizioni che possono essere riviste sono:

• Spread e tasso;
• Tipologia e durata del mutuo.

I benefici per il cliente sono costi di gestione della pratica minori, tasse più basse per l’incasso rata e abbattimento dei costi e delle spese accessorie. Con la surroga, l’importo del nuovo mutuo non può essere superiore rispetto al debito residuo. Per richiederla bisogna mandare una raccomandata A/R ai due istituti bancari. La vecchia è obbligata ad accettare entro un massimo di 30 giorni, se non vuole incorrere in sanzioni e penali. La nuova banca invece, può anche rifiutare il trasferimento.

Differenze tra surroga e rinegoziazione

Ci sono molte analogie tra i due procedimenti riguardo alle clausole che possono essere riviste. Tutte e due, infatti, prevedono la revisione dello spread, del tasso d’interesse e della tipologia e durata del mutuo. Vediamo quindi le differenze tra rinegoziazione e surroga:

• Banca: La surroga prevede il cambio d’istituto, mentre la rinegoziazione è un procedimento interno tra banca e richiedente;
• Costi: Sono entrambe gratuite, ma la surroga prevede la tassa ipotecaria di 35 euro che il richiedente deve pagare.

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